Les honoraires de l intermédiaire et le TAEG, la réponse de l avocat

Le TAEG : Taux Annuel Effectif Global est la définition de cet ensemble de mots qui rappelle un ensemble de frais divers et variés.

Autrement dit, c’est le taux calculé à partir des frais rencontrés que nous allons étaler ci-après :

 Voici l’article L314-1 du Code de la consommation : « les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur ».

CREDIT CONSOMMATION

  • intérêts bancaires
  • cotisations de l’assurance emprunteur
  • frais de dossier, d’intermédiaire et frais qui sont compris et connus pour obtenir votre crédit.

CREDIT IMMOBILIER

  • Intérêts bancaires
  • cotisations de l’assurance emprunteur
  • frais de garantie
  • Frais de dossier
  • frais dus à des intermédiaires s’ils sont compris dans l’obtention du prêt …. éventuellement les frais de courtage
  • Autres frais payés ou dus qui restent à préciser (s’ils sont connus du prêteur

Compléments d’information

Si vous obtenez le financement d’un projet immobilier à construire. Alors la banque instruit un dossier de prêt immobilier dit VEFA c’est à dire Vente en l’ Etat Futur d ‘Achèvement. Ce dossier donne lieu à deux prêts distincts.

  • L’un sera destiné à débloquer les fonds au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous devrez payer à la banque les intérêts qui vont courir au jour le jour sans amortir la capital débloqué. On parle ici d’intérêts dits intercalaires. Ceux ci ne sont pas compris dans calcul du TEG, ni du calcul du TAEG.
  • A la réception du chantier le prêt immobilier à maturité 20 ans ou 25 ans sera alors débloqué et par là même remboursera le prêt relais (précédent).

Le calcul du taux de TAEG est relativement complexe et n’a que peu de chose à voir avec le taux TEG.

Par exemple, nous pourrions calculer le TEG des intérêts versés au fur et à mesure du prêt relais, à l’intérieur d’une année civile. En revanche, le TAEG pris en compte recense les intérêts et les frais globaux qui sont additionnés au capital emprunté. Ainsi nous connaissons le coût total de l’opération. La formule arithmétique va prendre en compte l’ensemble des paiements et les rapporter au nombre d’années courues, pour déterminer le taux d intérêt Annuel Effectif Global.

Le Cout total global devra figurer sur l’ offre de prêt ainsi que le TAEG. C’est ce dernier qui est comparable d’un établissement de crédit à l’autre. Bien entendu les contrats de crédit doivent inclure les capitaux empruntés.

Enfin le TAEG joue le rôle de garde fou, car il ne peut être supérieur au taux d’usure affiché par la banque de France dans le même laps de temps. Le taux d’usure à lui seul peut faire l’objet d’un article…. il est le résultat de différents paramètres.

Débats juridiques autour du TAEG

Pour être précis nous devrions plutôt parler du détail des frais qui le compose. En effet, depuis bien longtemps les banques « pour simplifier » ou par « sécurité » additionnait pratiquement tous les frais à l’occasion de l’obtention d’un prêt immobilier notamment. Les frais occasionnés par l’intermédiaire en opérations de banques y était additionnés,. Ceci c’était avant l’arrêt de la cour d’appel de METZ rendu le 17 septembre 2020.

Maître Laurent DENIS avocat qui connait bien le domaine bancaire nous explique l’énorme bévue qui perdure depuis la mise en application du TAEG semble t ‘il ?

La loi rapportée ici dit ceci :

« dans tous les cas, pour la détermination du taux effectif global du prêt, comme pour celle du taux effectif pris comme référence, sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l’emprunteur et connus du prêteur à la date d’émission de l’offre de crédit ou de l’avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l’obtenir aux conditions annoncées » 

L’énoncé des articles R314-3 et R314-4 du Code de la consommation permet de comprendre ce que le TAEG regroupe tous les coûts liés à l’obtention du crédit.

Autrement dit, il s’agit de définir la somme globale que l’emprunteur devra payer en tout et pour tout au titre de son acte de prêt. Ledit calcul du TAEG reprend tous ces éléments.

La règle de Droit stipule que « les frais sont compris dans le taux annuel effectif global du prêt , à la condition qu’ils sont nécessaires pour obtenir le crédit « …

Même si ces frais ont réellement été payés, cela ne constitue pas un élément à retenir, dans la mesure où le prêteur n’exige pas ce service de l’intermédiaire IOBSP.

Dans les faits les emprunteurs dispose d’une facture du courtier qui fait foi du versement desdits honoraires à payer. Mais cela ne constitue pas la preuve que le prêteur ait sollicité les services du courtier, ou imposer aux emprunteurs ses services comme condition du crédit.

Pas de facture avant le déblocage du prêt

Par suite, il faut noter que la facture des honoraires du courtier sera toujours postérieure à l’édition de l’offre de prêt . Pour preuve, la loi LAGARDE nous rappelle un point fort :

Article L519-6 du code monétaire et financier « Il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt d’argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés. »

En clair, la facture du courtier en crédit immobilier doit impérativement attendre la réalisation du prêt pour percevoir ses honoraires.

Ainsi donc les banques qui augmentent les frais directs et indirects , des honoraires du courtier en crédit excèdent leur pouvoir.

Il s’ensuit de ce fait, un constat au regard du taux d’usure restrictif ces temps derniers, quant à la prise en compte des honoraires du courtier.

Par ailleurs, les frais ainsi inclus à tort préserve la banque des recours possibles par des emprunteurs s’estimant trompés par un TAEG minoré.

L’emprunteur et la relation avec le courtier

Une remarque dans le cas où le client s’adresse à son courtier en crédit IOBSP et lui définit ses besoins de crédit, alors que la banque sollicitée n’a pas établi de convention de partenariat avec le courtier. Il ne peut y avoir de contrainte de la part de la banque envers l’emprunteur à recourir au courtier, puisqu’il ignore par principe les liens entre IOBSP et emprunteur.

De cette façon en aucun cas le TAEG ne peut inclure les frais occasionnés par le courtier. En outre, le fait d’ajouter les frais de courtage aux frais inhérents au prêt demandé complique la comparaison que pourrait exiger l’emprunteur quand il dispose de deux offres de prêt.

Si l’une d’elle inclut les frais de courtage alors qu’une autre n’en tient pas compte, c’est la présentation de la banque qui s’en trouve avantagée, dans la mesure d’une différence notoire .

En revanche, si la banque applique à la lettre cette obligation, alors les offres de la banque et les offres de prêt du courtier seront directement comparables, et c’est d’ailleurs le principe définit par le législateur.

Dernier point et non des moindres l’assiette du calcul du TAEG se trouve réduite. Le taux d’usure en période de taux bas ne permet pas à certains emprunteurs de pouvoir accéder au crédit,, notamment les personnes âgées qui paient de ce fait une cotisation d’assurance beaucoup plus forte en fonction de l’âge.

Cette situation n’est pas rare et d’ailleurs cette situation a été signalée à plusieurs reprises par les courtiers, voire les banquiers. Ce cas se présente également pour des demandes de prêts de durée courte, car les frais forfaitaires sont difficilement « absorbés » par la division du nombre des années de remboursement. Il est curieux que l’ ACPR l’organisme de contrôle bancaire ou la Banque de France ne s’en soit pas intéressées.