La location meublée
Vous êtes en mission dans une région et vous êtes à la recherche d’une solution pour vous loger sur place. La location nue n’est pas appropriée seule la location meublée conviendrait.
Comment se loger pour une courte durée ?
Evidemment l’hôtel est bien là pour ça, mais le coût n’est pas compatible avec les frais d’hébergement. Aussi la solution du bail mobilité en logement loué meublé convient parfaitement. La durée minimale est de un mois et la durée maximale sera 10 mois. Ce nouveau bail répond en partie à la pénurie des locations en zone tendue.
Le dépôt de garantie correspond à un mois de loyer.
Le délai de préavis sera d’un mois pour quitter les lieux. C’est idéal pour le professionnel en déplacement.
Vous disposez d’un logement à louer
La question que vous vous posez c’est de comparer les conditions d’un logement loué vide avec les logements meublés.
A priori la location nue ou location vide, s’adresse au locataire qui recherche à titre de résidence principale un logement. Il devra signer un bail classique (loi juillet 1989) et (loi ALUR ) pour une durée de trois ans minimum. Le locataire peut rompre le contrat de location à tout moment, à condition de donner congé à l’aide d’un préavis de 3 mois adressé au bailleur .
Pour le bailleur foncier, les loyers encaissés sont à déclarer dans les revenus fonciers. Après déduction des frais déductibles, le revenu foncier sera soumis à l’impôt des personnes physiques.
Détail utile, ne pas oublier de déclarer la présence du locataire au 1er janvier de l’année, en vue de la taxe d’habitation.
S’il s’agit d’un seul logement à louer, et qu’il n’est pas question d’optimiser la fiscalité alors pourquoi chercher davantage.
Sinon, le logement meublé offre des possibilités au niveau fiscal notamment.
Pour louer avec bail meublé, il faut fournir un logement qui soit équipé d’ ameublement suffisant pour y vivre de manière décente. En d’autres termes le locataire n’apporte que sa valise.
Aussi le logement doit être équipé d’une literie avec couverture, la chambre sera aménagée avec rideaux aux fenêtres ou volets.
Dans la cuisine , nous devons trouver les plaques de cuisson, un four micro onde ou four classique, un réfrigérateur, avec compartiment congélation, de la vaisselle en quantité suffisante en rapport avec le nombre de pièces locatives, des ustensiles, casseroles et autres
Pièce de vie une table et des chaises, des luminaires, du matériel d’entretien aspirateur balai et serpillière complètent l’aménagement.
La réglementation s’adapte aux différents mode de location, selon l’usage du logement, tel que meublé d’habitation de tourisme ou d’habitation avec bail mobilité ou encore bail classique.
Le bail d’un logement meublé varie de 1 mois (bail mobilité) à 1 an (bail classique) à 9 mois (si étudiant).
Les obligations liées au diagnostic technique et de performance énergétique ne diffère pas de la location en vide.
Fiscalité du loueur en meublé non professionnel
La fiscalité des revenus de logements meublés mérite un chapitre entier. En effet, le loueur en meublé non professionnel perçoit des revenus qui sont à porter dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. A priori cela n’a rien de contraignant, mieux il offre la possibilité soit choisir le micro BIC soit le bénéfice réel simplifié.
Micro BIC :
Il s’agit d’une possibilité simplifiée de ne déclarer que les recettes . Le Fisc procède à un abattement forfaitaire de 50% de ce montant sans justificatif des charges et frais supportés. L’abattement est dit forfaitaire indépendamment des charges réelles.
Régime réel simplifié :
Vous estimez que vos frais dépassent largement les 50% des recettes, alors cette option doit être retenue. Bon à savoir ce choix vaut pour deux années consécutives, façon de ne pas faire des allers et retours incessants et ne pas “stocker” les charges sur les années “réelles”.
Déduire les charges : lesquelles ?
C’est une différence notoire par rapport aux revenus fonciers, car les charges ne sont pas listées dans un décret exhaustif. Les charges doivent répondre à la philosophie des conditions générales des charges en Bénéfices industriels et commerciaux.
C’est à dire : Les charges sont engagées ?
- dans l’intérêt de l’exploitation du meublé,se rattachées à la gestion normale de l’exploitation commerciale
- s’adresser à une charge réelle se justifier, preuve à l’appui s’inscrivent dans l’année de l’exercice comptable
Pratiquer les amortissements
Pouvoir déduire la constatation de la dépréciation des actifs et la déduire d’une manière linéaire, la perte de valeur chaque année, à condition que ces actifs soient inscrites au bilan de l’activité commerciale. exemple : l’amortissement des biens mobiliers sur 5 ans sera inscrit dans les charges annuelles pour 20%.
Une particularité spécifique au loueur de meublé non professionnel, il faut pouvoir déduire des recettes encaissées après déductions des autres charges qui sont prioritaires aux amortissements.
En clair :
un bien acheté 100.000€
Amortissement 25 ans = taux d’amortissement de 4% = 4.000€
Charges retenues sur l’exercice annuel = 3.000€
Loyers encaissés = 6.000€
Nous calculons : 6.000 – 3.000= 3.000 – 4.000 = report de 1.000€ sur un exercice suivant qui devra être excédentaire.
Dans notre exemple : Après les charges déduites, les recettes ne dépassent pas les amortissements. Cette particularité est attachée au statut de loueur en meublé non professionnel. En effet, la partie des amortissements non déduite sera différée, sans limite de temps.
Inconvénients :
- Lorsque le bien est vendu le montant des amortissements différés seront perdus, sauf si votre activité de loueur non professionnel est poursuivie .
Lorsque vous cessez votre activité de loueur de meublé non professionnel, le montant des amortissements différés sera perdu (fiscalement).
Rappel des conditions pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel
- il faut être enregistré au répertoire Sirène INSEE .
- Vos recettes locatives annuelles sont soit :
- inférieures à 23.000 € TTC par an.
- OU inférieures à 50% des autres revenus d’activités professionnelles du foyer fiscal.