DEMANDER UN CREDIT

Faut il obtenir le meilleur taux

Meilleur taux, faut il cette bonne raison pour que,  beaucoup de courtiers en credit immobilier, se battent pour vous  obtenir  au meilleur taux  immobilier,  l’offre de prêt  à vous clients investisseurs. Tout à fait légitime, me direz vous ?Alors que les clients par publicité interposée, sont invités à rechercher le meilleur taux comme étant la finalité du meilleur financement.

C’est vrai et… faux à la fois, car la baisse des taux depuis maintenant deux ans, nous place dans une situation nouvelle et paradoxalement d’une toute autre nature.

Qu’il s’agisse de financer la résidence principale, ou un projet immobilier différent, le taux de crédit immobilier n’est pas compressible à souhait. Je pourrais dire, n’est “plus” compressible en ce sens qu’un taux de pret immobilier inférieur à 2%, ne laisse plus beaucoup de “grain à moudre” pour le courtier.

OBTENIR LE MEILLEUR TAUX

Le TAEG :  un verre  mesureur au service du particulier

Dans  votre cas il serait judicieux de faire le tour du propriétaire en appelant à la rescousse le TAEG. En effet, le taux est une composante du pret immobilier, le coût total  du pret remboursé est bien plus significatif. Cela dit, l’argument s’oppose au meilleur taux.

Maintenant à la lecture des statistiques, la majorité des financements immobiliers, qu’ils soient souscrits pour 15 ou 20 et même 25 ans n’atteignent pas l’échéance finale affichée sur le tableau d’amortissement. Les premiers remboursements anticipés des credits immobiliers commencent à cinq ans d’existence du remboursement. Nous pouvons voir  plus tôt par exception. J’ai vu la construction d’une résidence principale mise en vente, au moment de l’achèvement des travaux, pour cause de divorce.

De ce point de vue, le meilleur taux ne veut plus rien dire. Que l’on pense au taux de l’indemnité pour remboursement anticipé.  Elle seule représente soit 3% du restant ou 6 mois d’intérêts selon les contrats.

Autrement dit, comme une assurance trop chère avant le sinistre, on pourrait  regretter de n’avoir pas porter la négociation de son  prêt sur ces éléments accessoires, voire dérisoires.

Quelles sont les meilleures conditions ?

Enfin, les meilleures conditions, seraient donc à définir précisément dans le but de les privilégier.  Sachant bien, que  les statistiques deviennent de moins en moins aléatoires, notamment pour le divorce. Il  faudrait placer le curseur en fonction de nos préférences ou encore mieux, de nos faiblesses en matière d’assurance emprunteur.

Car l’assurance emprunteur, de ce point de vue est un élément primordial dans le dossier de demande de financement immobilier. En fonction de la profession de l’emprunteur, des risques encourus et le plus souvent cité dans les contrats, avançons les risques de chute mortelle. Aussi le renforcement de cette garantie peut être exigé d’un particulier, tout naturellement.

A ce sujet, l’assurance emprunteur  est appelée à évoluer en fonction de l’âge de l’emprunteur . Elle se  calcule désormais sur le capital restant dû. De cette sorte, elle représente un coût relativement moindre pour un particulier de 25 ans, sans antécédent de santé.

Faut il demander le coût total du credit immobilier hors assurance de façon à y voir clair?

Pret immobilier : la meilleure offre

Ainsi, les slogans  vantant le meilleur taux ont fait long feu. Alors que la banque traverse une mutation sans précédent, et qu’elle a toujours le même objectif  : dégager une marge source d’amortissement voire de développement. On ne peut pas reprocher à une banque de ne pas privilégier la marge, alors qu’elle n’hésite pas à retoquer des dossiers de financements des professionnels pour risque engagé, ou faute de marge certaine.

Tout ceci dit, la meilleure offre,  les meilleures conditions vont elles se réduire à  la chasse au mouton à cinq pattes? je le crains !

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Ce que je peux faire ?

En effet, un particulier qui présente un bon dossier, et  qui possède des arguments :

• ancienneté, fidelité, épargne constituée, revenus confortables,
• aux risques quasi nuls, me fera mentir en obtenant son credit aux meilleures conditions.

Le banquier ayant mis dans la balance “le poids commercial” de son client, toutes marges confondues, saura parfaitement déterminer sur le logiciel de comptabilité analytique la réponse à nos questions ci-dessus posées.

Comment aborder la négociation du pret immobilier

Comme vu ci-dessus, je connais mes points forts et mes points faibles.

• • Je sais que le crédit doit être servi à taux fixe pour raison de sécurité, sur la durée du prêt.

• • Egalement  je veux une assurance emprunteur qui couvre à 100% CHAQUE co-emprunteur.

• Je veux  bien vérifier avec comparateur “fiable” le coût total de l’assurance en fonction de l’âge des emprunteurs d’une part et du capital restant dû d’autre part. Il faut insister là dessus.

En résumé, nous avons abordé, le taux le plus bas qui se traduit par :

• • pas forcément “moins cher” ,

• • Les indemnités calculées en cas de remboursement du pret par anticipation,

• le coût de l’assurance en se focalisant sur les garanties à ne pas négliger,

Alors il reste les frais de dossier du crédit .

Que sont les frais de dossier ?

Ils sont retenus dans le TAEG, vous dis je !

Mais pour autant ce n’est pas une raison pour négliger le décompte.

• • On peut citer à la suite  :

• • le coût des  frais d’instruction de la banque, (parfois les frais de tenue de compte de prêt),

• • les frais dûs à la garantie qui représentent une portion significative de l’ensemble,

• • qu’il s’agisse d’une garantie mutuelle ou par nantissement ou encore par  garantie réelle,

• telles  que :  prêteur de deniers, privilège du vendeur, et hypothèque.

Que me coûte un courtier ?

J’ai garder les frais de courtier qui sont facultatifs. Le courtier en credit immobilier est en effet, un prestataire à la demande. Je vous laisse  le soin de prendre parti, car c’est vous particulier avant l’obtention d’un credit qui allez décider ou essayer de vous en passer.

Neanmoins, comme il faut examiner toute situation avant toute décision?

Combien me coûterait le CONSEIL du courtier. Puisqu’il s’agit bien de mettre dans la balance ce que je peux moi client particulier obtenir et ce que le courtier en credit est capable de me négocier.

Rappel de la loi Lagarde

Si cette question là se pose  encore? C’est simplement parce que la loi Lagarde ne date que de 2010, et que  par conséquent   chacun ne sais pas ou n’est pas bien sûr, “qu’il ne peut être exigé aucune somme  , aucun versement de quelque nature, au particulier avant l’obtention d’un ou plusieurs  credits”. Un courtier en credit prodigue ses conseils gratuitement.

Ce n’est seulement qu’au déblocage des fonds que le courtier présentera sa facture. Dernier point qui reste souvent en suspens dans l’imaginaire : Combien me facturera t il ?

La réponse est simple, il vous facturera la somme qu’il a porter sur le mandat de recherche de financement que vous signé au tout début de la relation. Négociable puisque  aucun engagement de part et d’autre n’a eu lieu.

Le courtier dans le marché immobilier

Le courtier en credit immobilier ou en assurance d’ailleurs ressemble à s’y méprendre à l’agence immobilière (la loi Lagarde en plus !!). En ce sens, ils nous paraissent superfétatoire alors qu’en définitive au delà de la facture des frais ils obtiennent dans bien des cas le moindre prix pour l’acheteur. Pour autant il ne faut pas oublier les garanties attachées à la transaction professionnelle, à la couverture de l’assurance RCP du courtier.

Alors les frais du courtier rapportés au cout total est mesurable très certainement. Mon rôle ici, c’est d’être présent à vos côtés certes mais également défendre les courtiers indépendants. lorsqu’ils seront  en relation avec vous, ils sauront bien  faire eux mêmes la démonstration.