Emprunter pour un bien immobilier aujourd’hui encore ?

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La région Nantaise, des programmes immobiliers

Le marché de l’ immobilier se porte bien merci.

Les prix du marche de l’immobilier neuf autant que les prix de l’immobilier ancien n’ont jamais été aussi hauts.

A qui la faute ? Une politique monétaire de la BCE fondée sur le soutien des états de la communauté européenne par le rachat des dettes souveraines d’une part, et la compression du loyer de l’argent, le taux de crédit au plus bas, favorisant la relance d’autre part.

Le résultat obtenu a t il dépassé les prévisions? Création de la monnaie par le rachat des dettes souveraines et crédits à moindre frais, le meilleur taux sur 15 ans en « territoire négatif »,  semblent il serait la cause visible.

Difficile à dire Mario Draghi explique avoir pris les bons leviers, à tel point que l’on découvre dans les éditoriaux économiques, la formation de deux camps au sein de la commission européenne  : le camp des colombes contre celui des faucons.

Est ce la fin de cette politique monétaire ?

Toujours est il que nous sommes en terres inconnues. A l’horizon une perspective complètement nouvelle.

Voyons de plus prés, le loyer de l’argent , autrement dit le taux des crédits immobiliers, vient de passer le Rubicon!

Oui, par la baisse des taux continuelle, le loyer de l’argent s’est inversé. Le locataire a pris la place du propriétaire ou plutôt l’emprunteur devient le rentier et le capitaliste verse une rançon . C’est le cas lorsque les banques déposent des fonds a la BCE puisqu’elle paie un intérêt pour cela. En effet le taux de rémunération est devenu négatif. L’emprunteur est rémunéré le prêteur paie les intérêts.

Pourquoi en sommes nous arrivés là ? Est ce un point de non retour?

Un tremblement « des affaires » sur l’échelle des banques, car la situation manque de rationnel. Après avoir étudié les possibilités, soit les banques ne prêtent plus « a perte  » en somme, mais elles sont dans l’obligation de déposer leurs liquidités abondantes à la BCE contre une sanction appelée intérêts négatifs.

La politique des banques

Prêter a perte peut être? Mais alors momentanément.

Difficile a imaginer, car la solution serait d’accorder les nouveaux prêts a taux variables ce qui n’est pas dans la culture française?

En effet, souvenons nous la disposition Bale IV préconisait la mise en place des taux variables ou révisables. Eviter de devoir comparer sans cesse les ajustements du coût de l’argent, serait le but recherché.

Lorsque le taux d’intérêt diminue les emprunteurs précédents renégocient leurs conditions alors que le prêt a taux variable s’ajuste automatiquement au nouveau barème . En revanche en cas de remontée des taux les emprunts à taux fixe restent inchangés.

Tous les emprunteurs l’ont bien compris. L’esprit se conçoit simplement de faire un pari au moment de l’emprunt en spéculant sur une baisse future du loyer et par conséquent le choix du variable s’explique aisément.

La durée d’un prêt dépasse largement la prévisibilité des tendances, sauf a dire qu’après la pluie revient le beau temps, mais alors combien de fois répétés en 20 ans ou 25 ans a courir, pour le crédit immobilier d’une résidence principale .

Le taux d intérêt variable imposé transformerait  tout simplement l’emprunteur en locataire avec indexation du loyer de l’argent. Ainsi l’emprunteur aurait les charges du propriétaire et les charges du locataire.

Adopter cette potion?

Les français descendent dans la rue aux moindres réformes !

Donc revoir la copie SVP.

Le coût du crédit

En règle comptable et raisonnable, c’est le prix à payer pour l’indisponibilité des fonds imposée au prêteur, comparée au profit équivalent en investissant lui même, d’une part et le risque de ne pas être remboursé, d’autre part.

La politique du crédit entre les mains du ministre des finances représente un levier puissant qui facilite la relance de l’économie ou au contraire encadre le crédit , rend plus difficile les transactions susceptibles de tendances à l’inflation.

La baisse des taux d’intérêt de manière continue est assumée, car le pouvoir d’achat des emprunteurs à tout à coup bondi. Fini l’époque où l’on remboursait deux fois le montant du prêt assurance emprunteur comprise.

Non seulement le pouvoir d’achat des nouveaux propriétaires s’est renforcé, mais aussi les emprunteurs en cours de remboursement n’ont rien à envier, car ils ont profiter des taux pour renégocier leur endettement avec des belles économies en perspective, à taux fixe bien entendu.

Le coût de l’assurance emprunteur

Seul bémol, si l’on considère les prêts immobiliers globalement, l’assurance emprunteur accessoire du prêt immobilier devient un poste majeur. En effet, considérons un prêt immobilier de 100.000€ sur 15 ans à un taux moyen de 1%. Il coûte globalement hors frais de dossier et de garantie inscrite à la souscription 7.729€.

Prenons une assurance emprunteur classique sur deux têtes à 0.36% sur la capital emprunté, nous aurons 610€ par mois X par 180 soit 10.800€.

Vous allez réagir  à cette lecture, car la loi Hamon, l’amendement Bourquin, Sapin 2 ont permis de faire jouer la concurrence en allant souscrire directement chez les assureurs.

Ainsi, l’assurance emprunteur devient un enjeu majeur dans le budget de l’emprunteur. Pour autant, la recherche du meilleur taux comme la recherche de la plus faible cotisation d’assurance ne doit  pas occulter le défaut de conseil.

En effet, l’assurance couvre ou doit couvrir l’événement par définition imprévisible, raison de plus de  bien vouloir éviter de le minimiser au moment de souscrire .

Négocier est ce encore possible?

L’assurance emprunteur est le parfait exemple du « coup de trop » dans le domaine de la négociation. Savoir plus et gérer, voilà le point de détail à porter en exergue.

Dans l’ordre, on souscrit un prêt immobilier en conservant au maximum ses économies toujours utiles pour parer aux imprévus. Souscrire pour une durée plutôt longue même si vous êtes convaincu que réduire la durée du prêt, génère des économies , mais en se privant.

En effet, souscrire un prêt immobilier avec un taux d’endettement au maximum, (33%) vous privera de changer la voiture dans les prochains mois .. par exemple. Autre remarque, les crédits immobiliers ne dépassent guère les huit premières années de remboursement, en moyenne. La mutation professionnelle, l’agrandissement de la famille, les événements aléatoires qui touchent un couple sur trois prouvent ces statistiques.

Aussi, le cours des choses étant ainsi, il vaut mieux une mensualité plus légère qui ne mette pas le couple au bord de la rupture. Lorsque vous ferez rembourser le prêt par anticipation, dites vous que les indemnités de remboursements anticipés seront plein pot dans presque tous les cas, soit l’équivalent des six mois d’intérêt ou encore 3% du capital restant dû.

Que faut il obtenir ?

Le meilleur taux, tout le monde en parle, je dirais plutôt les meilleures conditions , voir dans le détail les frais de dossier par exemple, et convertissez en mois d’intérêt cette somme.

 Les indemnités de remboursement anticipé se négocie (avec des arguments souvent soutenus par l’épargne disponible).

Lorsque la banque évoque la garantie à offrir, un tour d’horizon de la concurrence mérite le détour. La société de caution mutuelle est souvent moins chère que les garanties dites réelles. Puisque j’évoque l’idée d’un remboursement anticipé, ne prenez pas une hypothèque ou PPD (Privilège du Prêteur de Deniers) ou encore le Privilège du vendeur, car vous devrez payer la mainlevée de l’inscription de cette garantie réelle.

Contacter un courtier en ligne tel que KG Crédit qui se rémunère sur la commission bancaire. C’est par internet que se passe l’instruction du dossier, et la communication téléphonique pour les conseils.