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Crédit immobilier : comment renégocier son prêt immobilier

Se trouver dans cette période, alors que les taux de crédit sont au plus bas, ne s’est pas vu depuis bien  des lustres. Pour ainsi dire jamais. Si je me souviens l’époque de  Mitterrand, les prêts conventionnés atteignaient 15.40% et l’inflation affichée à 17% (!).

Aujourd’hui, on croirait naturel que cette situation perdure. Evidemment  les propriétaires se doivent de ne pas négliger cette vérification, si d’aventure si leur taux de crédit dépassent les taux actuels. En effet, l’opération peut s’avérer payante.  

Quels sont les crédits immobiliers à prendre en compte

 Se faire aider par un courtier en rachat de crédit , serait tout à fait judicieux . Pour cela, il faut préparer son dossier de crédits en cours. Une vérification s’impose : quels sont mes besoins de financement actuels?- voiture à remplacer, ou divers travaux d’aménagement à réaliser?

Enfin les prêts en cours sont ils négociables ? dernier point à règler :  le premier tiers de l’amortissement ne doit pas être dépassé, car le profit s’amenuiserait vite.

 Egalement, un écart de taux de 1% reste souhaitable, entre le taux du crédit et la renégociation pour envisager une économie substantielle. Enfin, le  capital restant dû au moins égal à 75000 euros (conseil des banques).

 Autrefois, la première ligne du tableau d’amortissement descrédits immobiliers à remboursement constant, était composée essentiellement des intérêts dus. La part d’amortissement du capital était très lente, puisqu’à la moitié de la durée du prêt, le capital restant dû avoisinait encore les deux tiers du capital.

  Aujourd’hui, dés le premier mois, le capital remboursé chaque mois  vaut le montant des intérêts. Raison de plus pour considérer cette épisode comme exceptionnelle. En effet, si la renégociation de rachat de crédit  est possible, pourquoi ne pas en profiter?  

Les taux des crédits en cours intéressants pour la renégociation doivent se situer à 2,50 – 2,60% . Nous nous situons dans le dernier trimestre 2015 pour trouver des taux équivalents, en gros. Le taux de renégociation offert se trouve actuellement à 1.60% sur 20 ans environ,  ou encore plus ou moins 1,4% sur 15 ans.

Comment renégocier son crédit

Les meilleurs taux sont ici c’est incontestable. Alors que faire ? tout d’abord rencontrer sa banque “historique” qui vous adélivré le prêt immobilier, pour savoir s’il serait enclin à réviser le tauxd’intérêt de votre emprunt.

Cette entrevue avec votre banquier, n’est pas à négliger, car cette “révision” du taux n’impactera pas le dossier enregistré, ni la garantie attachée, ni le contrat d’assurance emprunteur qui continuera comme prévu à l’origine du contrat, seul un avenant est annexé pour modifier l’offre de prêt qui sera réécrite.

Avantage de la révision : pas d’indemnités financières (encore appelé frais d’indemnités de remboursement anticipé), puisque la banque modifie le taux du loyer de l’argent. Ceci, n’est pas sans inconvénient pour l’organisme prêteur, car le contrat établi avec son emprunteur était “calé” sur la durée du crédit ( 20 ans par exemple). Sauf à choisir un autre compartiment de refinancement, la banque devra rembourser l’avance des fonds sur le marché monétaire correspondant.

De fait, le  calcul de la banque  intègre d’une part,  cette économie réalisée pour vous , et intègre aussi d’autre part, “l’arbitrage financier”, autant dire que la banque révisera le taux  au dessus des cours actuels .

Cette proposition peut s’avérer quand même satisfaisante pour l’emprunteur. Dans ce cas, il n’aura pas à changer de banque et observera juste la réduction de  sa mensualité, sans modifier la durée du prêt.

Comparer ensuite avec le courtier en rachat de crédit

 La simulation du rachat du crédit permettra de comparer les deux propositions, révision du taux ou rachat du crédit. Cela suppose de calculer le capital restant dû , y ajouter les frais de remboursement anticipé qui ne peuvent dépasser  plus de 6 mois d’ intérêts du prêt en cours, envisager les frais de la nouvelle garantie (si besoin), avant de procéder à l’instruction du nouveau prêt à 1.6% préconisé.

En conséquence, le taux de crédit immobilier doit baisser le taux d’au moins 1% pour être bénéfique. Le coût total final du prêt doit vous faire une économie substantielle, compte tenu du taux d’ intérêt actuel.

Un point avantageux à mettre sur la table, avec la nouvelle assurance emprunteur qui peut s’avérer bénéfique, à condition d’être toujours en bonne santé depuis 2015. Voila le challenge de la renégociation.