Les placements immobiliers s’ouvrent aux épargnants

Les placements  à vocation immobilier que sont ils ?

Parmi les placements immobiliers en vigueur actuellement, on trouve une panoplie de placements. Ceux-ci sont  classés de plusieurs ordres en fonction des degrés de liquidité, d’une part et de la catégorie dans lequel les placements sont reconnus, d’autre part. Ainsi la première catégorie se décline en numéraires, tels les livrets d’épargne logement  réglementes ou non. Ensuite, les placements représentent des  parts de sociétés, et de titres de propriété acquis à titre  de personne physique et personne morale.

Les placements immobiliers

La partie concernant les placements immobiliers, sont à classer en deux compartiments. Ainsi, d’une part, les acquisitions d’immobilier que  l’on appelle en direct et d’autre part  les placements représentatifs de l’immobilier.

Les placements immobiliers en direct

Acquérir un bien immobilier en direct, c’est traiter directement avec un vendeur propriétaire du bien immobilier qui se dessaisit en contrepartie du paiement du prix demandé. De ce fait, à l’issue de la transaction immobilière l’acquéreur devient propriétaire immobilier disposant d’un acte authentique en mains propres.

Les placements immobiliers papiers

L’investisseur immobilier peut se porter acquéreur d’une partie d’un bien immobilier existant. Ainsi,  dans ce compartiment, la liste des placements est non exhaustif. On trouve  les placements gérées en épargne publique et l’épargne privé de gré à gré.

Les placements représentatifs d’une partie immobilière représentent la liquidité recherchée en équivalence des placements numéraires.

La pierre papier une diversité

La mobilisation de l’épargne immobilière permet de fractionner le capital épargné, du coté épargnant et rendre plus accessible aux éventuels épargnants entrants.

Liquidité financière

Nous retrouvons la liquidité financière identique dans la forme à la mobilisation des valeurs mobilières en bourses qu’elles soient sous forme d’actions ou obligations et dérivés.

Immobilier papiers divers

L’immobilier papier par ces diversités se décline en une multitudes de variantes, notamment en parts de SCI (Société Civile Immobilière) en parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et bien d’autres encore.

Les placements immobiliers sont offerts à une catégorie d’épargnants ne disposant pas  de capitaux suffisants pour se rendre propriétaire d’un bien constitué. C’est ainsi pour se constituer un capital en vue de la retraite. En revanche, c’est offrir la possibilité de se constituer une épargne immobilière progressive.  Enfin, le choix de cette épargne  est soumise à la  fiscalité   de l’immobilier.

Le crédit un moyen d’échange dans les transactions

le crédit en général dans les transactions

Le crédit ce mot qui règle les factures tout de suite, sans avoir l’argent nécessaire avant l’achat. Du crédit immobilier jusqu’aux petits achats, le crédit fait partie de l’acte de commerce. les transactions en sont largement facilitées

Le crédit définition

Le credit, cette mise à disposition des fonds s’accompagne généralement d’une reconnaissance de dettes, la transaction,  envers le prêteur. De fait il y a en présence un créancier (celui qui prête) un débiteur( celui qui emprunte)et un objet échangé entre le commerçant et le débiteur. Il peut arriver que le  commerçant soit aussi le créancier.

Moyen de faciliter les échanges

Il ne faut pas remonter aux moines qui tenaient le banc avant ou après les offices religieux pour se faire une idée de ce que pouvait être le troc autrefois. Une remise d’argent de la main à la main scellait les transactions.

Le crédit prend son sens dans l’étymologie du mot qui signifie « croire ». En effet, il faut une dose de confiance à ce moment particulier qui réunit un prêteur et un emprunteur. souvenons nous les sacs de billes à la récré, c’était déjà le commerce à l’état embryonnaire, n’est ce pas.

Aujourd’hui le courtier est un expert dans ce domaine très particulier où la confiance reste le maître mot.

Préparer sa retraite : placement immobilier sans fiscalité

Placement immobilier en vue

Retraite et placement immobilier sont tout à fait compatibles. Seulement il ne suffit pas  d’avoir la capacité de remboursement d’un crédit pour envisager sa retraite sereinement. En effet, cette démarche se programme vers la quarantaine quand les charges de fonctionnement du ménage sont moins lourdes.

Analyse des revenus par rapport à la fiscalité IRPP

Actifs vous aurez inévitablement une tranche marginale d’impôt dissuasive, aussi, il est urgent de rechercher des solutions « alternatives » . Voici, l’astuce de l’investisseur en immobilier qui n’attend pas de revenus nouveaux, avant la retraite .

Choisir la fiscalité zéro

Bien sûr la loi Pinel peut le faire ! mais ne supprime pas l’impôt sur le revenu des loyers produits par l’investissement locatif. De plus, le prix au mètre carré construit peut faire réfléchir, au risque de s’arrêter sur un logement plus petit espérant ainsi ménager la chèvre et le chou.

Astuce fiscale

Envisager de ne pas percevoir de revenus locatifs, d’une part, et de ne pas sacrifier la surface de l’appartement au gré du prix, d’autre part.

Le démembrement de propriété

Comment? hé bien en achetant un bien « démembré » c’est à dire, vous acheteur immobilier, vous optez pour l’acquisition de la nue propriété, alors qu’un locataire occupe le logement à vendre. Ce locataire aura un statut particulier puisqu’il sera « usufruitier ». Ce locataire peut être l’ancien propriétaire qui conserve justement l’usufruit, mais cela peut être aussi , un montage financier assuré par une société financière qui vend la solution clé en mains, pour ainsi dire.

Nu propriétaire qui es tu ?

L’acheteur désigné ci-dessus, qui possède les murs du logement, mais ne dispose pas du bien immobilier en question. Original, acheter un bien immobilier locatif et se garder de percevoir les revenus locatifs, c’est possible!.

Usufruitier qui es tu ?

cela peut être de gré à gré, le vendeur qui choisit cette formule pour ses vieux jours, qui consomme son capital immobilier, mais qui continue durant le reste de sa vie à profiter du logement. Cette formule est connue c’est le viager.

Autrement, il s’agit d’un contrat comme présenté ci-dessus par une société financière spécialisée dans ces programmes « prêts à l’emploi ».

L’usufruitier (âgé de préférence) est locataire de la société financière, pour un bail défini en relation avec le contrat de nue propriété de l’acheteur.

Avantages financiers

La nue propriété est évaluée seule et l’usufruit également pour la durée de location avec un barème connu des notaires. Le montant que paiera l’acheteur sera d’environ (jusqu’à) 40% moins cher, par rapport à l’acquisition en pleine propriété.

Inconvénients financiers

Pas de revenus durant le temps prévu au contrat. Certes, mais possibilité de revendre cette nue propriété . L’usufruitier quitte à une date que le destin peut choisir !. La fiscalité est neutre, puisque nous l’avons vu il n’y a pas de revenus.

En revanche déductibilité possible ?

Sous certaines conditions, on peut déduire les intérêts du crédit qui sont par définition un montant déficitaire. Cette possibilité, n’est offerte qu’à l’acheteur déjà bailleur d’un autre bien immobilier. En effet, les intérêts du crédit ne peuvent être déduit que des revenus locatifs existants, sinon ils s’inscrivent pour un déficit fiscal à reporter sur 10 ans.

Conclusion

Acheter un bien  jusqu’à 60% de sa valeur, ne pas payer d’impôt supplémentaire pour ce nouveau placement. Pouvoir déduire sur les revenus fonciers existants, et attendre que l’heure de la retraite sonne. Ainsi  devenir propriétaire à part entière et profiter des loyers bien utiles pour compenser la perte de revenus, ressemble à s’y méprendre à un mouton à cinq pattes ! NON ? .

 

Calculette du credit immobilier et ses montages financiers

la calcullette financière

Comment utiliser une calculette financière en ligne ?

La calculette sur un site de courtage indépendant se présente comme un formulaire avec des paramètres à compléter. Le processus n’est pas apparent, seul les boutons de commandes peuvent être matérialisés. En revanche, le programme sera fonctionnel à l’identique.

Le calcul le plus simple que l’on peut  poser à une calculette financière, c’est d’editer la mensualité d’un credit à taux fixe pour une durée donnée.

Quelles sont les opérations  de la calculette financiere en ligne ?

Le différé d’amortissement

Au delà du pret a taux fixe et à mensualités constantes, on peut effectivement programmer certaines conditions. Parlons d’un pret avec différé d’amortissement total, le pret ine fine. Seuls les intérêts sont remboursés à échéance fixe. Le capital ne sera amorti qu’à la dernière échéance. Ensuite, le différé  partiel  plus simple puisque pendant une durée convenue, seuls les intérêts sont dûs pendant cette période.

Remboursement constant du capital

Peu utilisé chez les particuliers, ce credit donne la possibilité de rembourser de manière constante la fraction de capital à chaque échéance. Ceci convient aux professionnels en fonction de données comptables adaptées.

Remboursement à taux fixes et échéances à paliers

Ce principe se différencie du pret à taux variable. Pour mémoire, le credit revisable comme son nom l’indique est indexé et le taux évoluera en principe une fois par an suivant le nouvel index. Le pret à echeances progressives ou à paliers fonctionnent sur le modèle du taux fixe continu. Les mensualités sont au début de l’amortissement « allégées » de telle sorte que les emprunteurs puissent subvenir aux derniers travaux et plus values non couvertes par un pret. Ensuite, avec le temps la mensualité augmente pour dépasser largement le pret à mensualités constantes comparable. La calculette indiquera au passage le coût total du credit, ainsi il sera facile de comparer avec un pret linéaire.